En gaceta oficial Nº
40.382, de fecha 01 de Abril del 2014, entra en vigencia la providencia
administrativa Nº 0042, de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, “que tiene como objetivo establecer el régimen especial para que los
propietarios o arrendadores de inmuebles que tengan veinte (20) años o más
dedicados al alquiler de propiedad de multiarrendadores, los oferten en venta a
sus arrendatarios o por el contrario serán sancionados.
El presidente de la Cámara de Inmobiliaria de Aragua, Héctor Gómez, expreso que
esta providencia administrativa establece que el propietario de un inmueble
arrendado por más de 20 años, tiene el lapso de 60 días para ofertar si
están interesados de vender o ratificar el contrato vigentes, es
decir, no pueden revocar el contrato. Explicó que si se logra violentar esta medida,
el propietario, será multado con dos mil Unidades Tributarias (2.000 UT) que
equivale a 254 mil bolívares por cada unidad de vivienda que no oferte, multa
que deberá cancelar en un lapso de cinco días hábiles una vez se determine el
incumplimiento. La norma
establece como primera opción a venta al inquilino, o continuar renovando el
contrato para garantizarle vivienda a esta persona. Así mismo reseño que la
normativa también resalta que el inquilino debe permanecer solvente del
alquiler, por el contrario el propietario solicitará una medida de embargo que
se debe ejecutar en lapso de 5 días.
También mencionó que otra
medida favorable de dicha norma, es su artículo 6 donde deja claro y preciso, que
el propietario que tenga más de 20 años dedicado a este servicio, puede
solicitar el justo valor del inmueble, lo cual deberá hacerlo por escrito ante
la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para colocarle un
precio de acuerdo a su valor.
Igualmente hizo
referencia que en caso que el propietario quiera vender y el inquilino carezca
de recursos para comprar, la Superintendencia debe ubicar al inquilino de acuerdo
a lo que establece la Ley de Arrendamiento. Considera que siempre se respetará
la propiedad privada, como derecho constitucional. Además considero que debe
existir una comunicación, un diálogo de armonía entre ambas partes quienes son
beneficiados.”
Es importante acotar
que el lapso de los 60 días hábiles mencionado comienza a contarse a partir de
la entrada en vigencia de la presente providencia. Así mismo es importante mencionar,
que la preferencia ofertiva señalada en la norma, se establecerá bajo los
requisitos establecidos en el artículo 124 de la Ley para la regulación y
control de los arrendamientos de vivienda que señala:
“A
los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el
propietario y/o propietaria deberá informar al arrendatario y/o arrendataria
que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el
inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Dicha
comunicación deberá indicar:
a.
Precio
no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo
del justo valor, establecido en la presente ley para la fecha de la oferta,
debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
b.
Condiciones
de venta,
c.
Modalidades
de negociación,
d.
Dirección
donde será recibida válidamente la respuesta,
e.
Documento
de propiedad del inmueble,
f.
Documento
de condominio y/o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre
el estado del inmueble a vender,
g.
Certificación
de Gravamen.
Esta
notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario
y/o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal
alguno.”
En
esa misma forma, también se deberá acoger lo contenido en dicha norma legal,
para lo referido al retracto legal, entendiéndose este como el derecho que
tiene todo arrendatario(a) a subrogarse, en las misma condiciones estipuladas
en el documento traslativo de la propiedad, para lo cual se debe considerar los artículos 129,130,131,132
y 133; que entre otras cosas señalan que:
a) Se
establece un plazo de 180 días hábiles, contados a partir de la notificación cierta,
que de la negociación celebrada, debe hacerle el adquiriente mediante documento
público, para ejercer dicho derecho.
b) Los
arrendatarios(as) podrán ejercer este derecho cuando cumplan los requisitos
establecidos en el artículo 130 de la L.R.C.A.V. y cuando efectuada la venta a
un tercero, su precio resulte inferior
al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas
inicialmente.
Por
otra parte también es importante resaltar, que la normativa señala que en caso
de que el propietario o arrendador no cancela las multas impuestas se
considerar reincidente y se le
doblara el valor de la multa, teniendo un plazo de 5 días hábiles una vez determinado el
incumplimiento. Y si aún así, no cancela la multa, la SUNAVI considerara título
ejecutivo el acto administrativo que determine la reincidencia y solicitara
ante TSJ el embargo ejecutivo sobre el inmueble.
Por
otra parte, la normativa determina como requisito para que el propietario o
arrendador de edificios con más de veinte años (20) destinados a arrendamientos,
solicite el justo valor ante el SUNAVI para su venta, presente un escrito que
debe estar acompañado de:
1. Contrato de Arrendamiento o Justificativo de
Testigo que demuestre la relación de arrendamiento
2. Certificado de haber cumplido con la inscripción en el Registro Nacional de
Arrendamiento de Vivienda
3. Planilla de características del inmueble, la cual deberá descargar en www.minvih.gob.ve/sunavi
4. Documento de condominio del edificio
5. Documento de propiedad del inmueble
6. Permiso de habitabilidad o permiso de construcción del inmueble
7. Fotografías de las cuatro (4) fachadas, de los ascensores, de los ductos de
basura, de las escaleras de acceso de cada piso, de los bajantes de basura de
cada piso, de los sótanos en caso de existir, de los tanques de aguas blancas,
de los jardines y en general de las áreas comunes, en papel fotográfico con
fecha de impresión no mayor a dos (2) meses de la fecha de su presentación.
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