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abril 02, 2014

Entra en Vigencia Providencia mediante la cual se establecen las Normas para que los propietarios y arrendadores de edificios dedicados al arrendamiento los oferten en venta a sus arrendatarios(as)

En gaceta oficial Nº 40.382, de fecha 01 de Abril del 2014,  entra en vigencia la providencia administrativa Nº 0042, de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, “que tiene como objetivo establecer el régimen especial para que los propietarios o arrendadores de inmuebles que tengan veinte (20) años o más dedicados al alquiler de propiedad de multiarrendadores, los oferten en venta a sus arrendatarios o por el contrario serán sancionados.
El presidente de la Cámara de Inmobiliaria de Aragua, Héctor Gómez, expreso que esta providencia administrativa establece que el propietario de un inmueble arrendado por más de 20 años, tiene el lapso de 60 días para ofertar si están interesados de vender o ratificar el contrato vigentes, es decir, no pueden revocar el contrato. Explicó que si se logra violentar esta medida, el propietario, será multado con dos mil Unidades Tributarias (2.000 UT) que equivale a 254 mil bolívares por cada unidad de vivienda que no oferte, multa que deberá cancelar en un lapso de cinco días hábiles una vez se determine el incumplimiento. La norma establece como primera opción a venta al inquilino, o continuar renovando el contrato para garantizarle vivienda a esta persona. Así mismo reseño que la normativa también resalta que el inquilino debe permanecer solvente del alquiler, por el contrario el propietario solicitará una medida de embargo que se debe ejecutar en lapso de 5 días.
También mencionó que otra medida favorable de dicha norma, es su artículo 6 donde deja claro y preciso, que el propietario que tenga más de 20 años dedicado a este servicio, puede solicitar el justo valor del inmueble, lo cual deberá hacerlo por escrito ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para colocarle un precio de acuerdo a su valor.
Igualmente hizo referencia que en caso que el propietario quiera vender y el inquilino carezca de recursos para comprar, la Superintendencia debe ubicar al inquilino de acuerdo a lo que establece la Ley de Arrendamiento. Considera que siempre se respetará la propiedad privada, como derecho constitucional. Además considero que debe existir una comunicación, un diálogo de armonía entre ambas partes quienes son beneficiados.”
Es importante acotar que el lapso de los 60 días hábiles mencionado comienza a contarse a partir de la entrada en vigencia de la presente providencia. Así mismo es importante mencionar, que la preferencia ofertiva señalada en la norma, se establecerá bajo los requisitos establecidos en el artículo 124 de la Ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda que señala:
“A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario y/o propietaria deberá informar al arrendatario y/o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Dicha comunicación deberá indicar:
a.     Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
b.     Condiciones de venta,
c.      Modalidades de negociación,
d.     Dirección donde será recibida válidamente la respuesta,
e.      Documento de propiedad del inmueble,
f.       Documento de condominio y/o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender,
g.     Certificación de Gravamen.
Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario y/o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.”

En esa misma forma, también se deberá acoger lo contenido en dicha norma legal, para lo referido al retracto legal, entendiéndose este como el derecho que tiene todo arrendatario(a) a subrogarse, en las misma condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad,  para lo cual se debe considerar los artículos 129,130,131,132 y 133; que entre otras cosas señalan que:
a)     Se establece un plazo de 180 días hábiles, contados a partir de la notificación cierta, que de la negociación celebrada, debe hacerle el adquiriente mediante documento público, para ejercer dicho derecho.

b)    Los arrendatarios(as) podrán ejercer este derecho cuando cumplan los requisitos establecidos en el artículo 130 de la L.R.C.A.V. y cuando efectuada la venta a un tercero, su precio resulte inferior  al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente.

Por otra parte también es importante resaltar, que la normativa señala que en caso de que el propietario o arrendador no cancela las multas impuestas se considerar reincidente y se le doblara el valor de la multa, teniendo un plazo de  5 días hábiles una vez determinado el incumplimiento. Y si aún así, no cancela la multa, la SUNAVI considerara título ejecutivo el acto administrativo que determine la reincidencia y solicitara ante TSJ el embargo ejecutivo sobre el inmueble.

Por otra parte, la normativa determina como requisito para que el propietario o arrendador de edificios con más de veinte años (20) destinados a arrendamientos, solicite el justo valor ante el SUNAVI para su venta, presente un escrito que debe estar acompañado de:

1. Contrato de Arrendamiento o Justificativo de Testigo que demuestre la relación de arrendamiento
2. Certificado de haber cumplido con la inscripción en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda
3. Planilla de características del inmueble, la cual deberá descargar en www.minvih.gob.ve/sunavi
4. Documento de condominio del edificio
5. Documento de propiedad del inmueble
6. Permiso de habitabilidad o permiso de construcción del inmueble
7. Fotografías de las cuatro (4) fachadas, de los ascensores, de los ductos de basura, de las escaleras de acceso de cada piso, de los bajantes de basura de cada piso, de los sótanos en caso de existir, de los tanques de aguas blancas, de los jardines y en general de las áreas comunes, en papel fotográfico con fecha de impresión no mayor a dos (2) meses de la fecha de su presentación.


Fuentes:


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